Уважаемые жильцы ЖК БауХауз
В связи с возникающими вопросами о порядке согласования перепланировки/переустройства жилого/нежилого помещения, Управляющая организация – Общество с ограниченной ответственностью «Бау Комфорт» разъясняет.
В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В отношении недвижимого имущества – нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, законом установлен особый порядок пользования и распоряжения. Нежилые помещения, не отнесенные к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, являются помещениями общественного назначения, в отношении использования которых ограничения установлены законодательством, в том числе сводом правил СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные», согласно которому помещение общественного назначения - это помещение, предназначенное для осуществления в нем деятельности по обслуживанию жителей прилегающего жилого района или для общественной и предпринимательской деятельности, с режимом работы, не оказывающим вредных воздействий на условия проживания в жилой застройке, имеющее отдельный вход с прилегающей территории и (или) из жилого здания, а также другие помещения, разрешенные к размещению в жилых зданиях органами Роспотребнадзора.
Помещения общественного назначения, расположенные в жилых зданиях, находятся в собственности граждан и юридических лиц, в том числе в порядке статьи 217 ГК РФ, согласно которой имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества, а также – в соответствии с главой 3 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), согласно которой установлен порядок перевода жилых помещений в нежилые.
Требования к переводу жилых помещений в нежилые, а также к переустройству и перепланировке жилого помещения основаны на ограничениях, установленных для жилищного фонда рядом нормативных правовых актов Российской Федерации, исходя из положений о признании жилых помещений пригодными для проживания, многоквартирного дома аварийным.
В целях организации и обеспечения государственного контроля соблюдения указанных требований в Санкт-Петербурге образованы межведомственные комиссии при администрациях районов и при Жилищном комитете, в состав которых в числе прочих членов комиссии включаются представители органов государственного надзора, в том числе представитель Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга (далее – Инспекция).
Согласно требованиям жилищного законодательства, собственник помещения в многоквартирном доме, желающий провести работы по перепланировке или переустройству принадлежащего ему помещения, в том числе в целях изменения функционального назначения нежилого помещения,
Во-первых, должен обратиться к индивидуальным предпринимателям или юридическим лицам, имеющим выданные саморегулируемой организацией (далее – СРО) свидетельства о допуске к видам работ в соответствии с законодательством Российской Федерации (далее – специализированные организации) для оформления в установленном порядке проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.
Во-вторых, согласовать разработанный проект в Управляющей организации в части переоборудования и перепланировки помещений, в которых затронуты несущие конструкции и инженерные сети.
В-третьих, после получения соответствующего проекта, собственник должен обращаться в уполномоченный орган государственной власти с разработанным проектом для получения необходимых разрешений. В Санкт-Петербурге согласование проектов перепланировок (переустройств) помещений осуществляется районными межведомственными комиссиями, созданными при администрациях районов Санкт-Петербурга в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 04.02.2005 № 112 «О создании межведомственных комиссий». Контроль за ходом выполнения работ по согласованным проектам перепланировок (переустройств) помещений, приёмка выполненных работ осуществляется Администрациями районов Санкт-Петербурга согласно распоряжению Жилищного комитета Санкт-Петербурга от 22 января 2018 года № 39-р «Об утверждении Административного регламента администрации района Санкт-Петербурга по предоставлению государственной услуги по согласованию переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме в Санкт-Петербурге (с изменениями на 17 сентября 2019 года)» (далее – Регламент).
Форма соответствующего заявления размещена на портале государственных услуг в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
Управляющая организация также информирует собственников, что к полномочиям районных межведомственных комиссий было отнесено согласование проектов на перепланировку нежилых помещений в многоквартирных домах без изменения их назначения, если при этом существенно не затрагиваются несущие конструкции здания. Данное положение было признано недействующим решением Санкт-Петербургского городского суда от 20 марта 2017 года № 3а-36/2017 с момента вступления решения суда в законную силу.
В соответствии с Регламентом Администрация в течение 45 календарных дней со дня представления заявителем всех необходимых документов принимает решение о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и(или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения.
В-четвертых, в случае положительного решения вопроса о согласовании переустройства и(или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, собственник вправе приступить к реализации согласованного проекта. Согласно ч. 1 ст. 28 ЖК РФ завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме подтверждается актом приемочной комиссии. При этом, согласно ч. 2 указанной статьи ЖК РФ Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган регистрации прав.
Дополнительно, Управляющая организация обращает внимание собственников, что в случае отсутствия согласования перепланировки жилого помещения в установленном порядке с межведомственной комиссией в отношении физического лица, выполнившего работы по перепланировке помещений, может быть возбуждено административное производство по ч. 2 ст. 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. В соответствии с ч. 3 ст. 29 ЖК РФ, собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, суд может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от его продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.